动真格。
央行、外汇局昨日（8月1日）正式发文，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
(资料图)
图源：中国人民银行
而在早前（7月14日），央行已表示将支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
从“支持鼓励”到“指导、依法有序”，性质完全不一样了。存量个人住房贷款利率，已是板上钉钉的事。
再结合近期房地产市场政策积极信号来看，官方对这一轮房地产调控的态度和决心可以说是非常明显。
先来说一下，为什么要调整存量个人住房贷款利率。
所谓存量房贷，即在政策调整前已经购房，并且已经按照原利率支付了部分或全部贷款的购房者。房贷普遍是一个家庭的重要支出，如果能降低存量个人住房贷款利率，必然将有助于减轻居民的资金压力，提升居民消费意愿。
过去，广州房贷利率于2021年出现“五连涨”，直奔“6%”，并于2022年进入下降通道。
而目前，广州首套房贷利率、二套房贷利率普遍为4.2%、4.8%，也就是LPR、LPR+60基点。
从6%到现在的4.2%，这利率差导致的资金压力可不小。
血拼广州楼市制表
2021年9月广州主流银行房贷利率一览，血拼广州楼市制表
我们也看到，在2022年底，房地产市场持续遇冷，叠加各类理财收益不断下降，“提前还房贷”逐渐成为楼市里新的“潮流”，并持续至今。
当中，不少银行还大量发放超低利率经营贷、信用贷等其他贷款品类，更加刺激房贷一族提前还贷的决心。社交媒体上为此也衍生出了不少“还贷”攻略，部分中介还专门开辟了代办服务，以较低利率的其他贷款替换房贷，赚取“过桥费用”。
而如果，存量房贷利率能有所下调的落地，类似经营贷、消费贷的贷款搬家的情况必然会减少。
下调的空间又会有多大呢？
公开资料显示，2008年市场上曾有过一次下调存量按揭贷款利率的先例。
当年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，最低首付款比例调整降至20%。
在此背景下，各银行纷纷推出存量房贷调整细则，在降低倍数的条件上各有不同。
对此，业内人士分析认为，根据2008-2009年存量利率调整情况，此次下调比例预计不会很大。
广州各大银行中，目前大部分仍按照原有的合同利率来执行房贷利率，表示暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件。
而在已有所动作的银行中，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予了1年期的利率优惠券。不过，该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。
邮储银行广州分行则表示目前上级行已经开展市场调研。南粤银行广州分行也表示该行正在研究相关的落实政策，要进一步结合人行的具体指引和操作细则来制定。
……
不管怎样，高层频频发话，气氛已经烘托到这了，再没动作基本上是不可能的。
所有背房贷的买房人，大家坐等具体政策的推进和执行吧。
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